Ein Zwischenmietvertrag findet dann Anwendung, wenn der Mieter für einen befristeten Zeitraum einen einzelnen Wohnraum, die gesamte Wohnung oder ein Haus vermietet.

Rechtlich handelt es sich um einen Untermietvertrag zwischen dem Mieter der Wohnung und einem Untermieter. Für das Untermiet-Verhältnis zahlt der Untermieter einen Mietzins an den Mieter.

Wird die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung benötigt?

Wesentlich für die Zustimmung des Vermieters ist der § 540 BGB. Es wird grundsätzlich geregelt, dass der Mieter die Zustimmung des Vermieters benötigt, unabhängig, ob nur ein einzelner Wohnraum oder die gesamte Wohnung untervermietet wird.

Ferner regelt § 553 BGB, dass der Mietermieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann, sofern für den Mieter nach dem Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraumes einem Dritten zu überlassen. Allerdings kann auch hier der Vermieter die Zustimmung verweigern, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt oder z.B. eine durch die Untervermietung verursachte Überbelegung des Wohnraums entsteht.

An dieser Stelle wird empfohlen, grundsätzlich vor einer Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einzuholen, um strittigen Punkten von vornherein aus dem Weg zu gehen.

Wie sollte man den Zwischenmietvertrag richtig aufsetzen?

vorlage zwischenmietvertragGrundsätzlich sollte der Zwischenmietvertrag zwischen Mieter und Untermieter ebenfalls schriftlich aufgesetzt werden. Es bietet sich an, hierzu eine standardisierte Vorlage eines Untermietvertrages zu verwenden und die folgenden Punkte in den Vertrag aufzunehmen:

  • Mieter / Untermieter
  • Beginn und Ende der Untervermietung
  • Genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes nebst der Gemeinschaftsräume, die untervermietet werden
  • Höhe des monatlichen Mietzinses
  • Ggf. Vereinbarung einer Mietkaution
  • die der Mieter dann gem. §551 BGB anlegen muss
  • Angaben darüber, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird
  • Ggf. das Erstellen einer Inventarliste als Anhang zum Vertrag, die die Gebrauchsgegenstände beinhalten (evtl. auch deren Zustand), die dem Untermieter zeitweise überlassen werden.

Eine Vorlage des Zwischenmietvertrags gibt es hier als WORD sowie PDF Dokument:
Zwischenmietvertrag Vorlage PDF
Zwischenmietvertrag Vorlage WORD

Zusätzlich sollte ein Nachweis über eine bestehende Haftpflichtversicherung des Untermieters vorgelegt werden

Die Nebenkostenabrechnung beim Mietvertrag

nebekostenHäufig werden zwischen Mieter und Untermieter eine Nebenkostenpauschale vereinbart und der Untermieter hat die Nebenkosten unabhängig von den tatsächlich entstehenden Nebenkosten mit dieser Pauschale abgegolten.

Wenn eine Abrechnung der Nebenkosten mit dem Untermieter vereinbart wird, muss eine entsprechende Nebenkostenabrechnung vom Mieter erstellt werden.

In der Regel ist es so, dass der Mieter von seinem Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erhält und einen Teil der angefallenen Nebenkosten – je nach untervermietetem Wohngegenstand – an den Untermieter weitergibt. Allerdings muss sich der Mieter darüber bewusst sein, dass er alleinig dem Vermieter gegenüber für die Nebenkosten haftet. Gleiches gilt für die Haftung für den Zustand des Mietgegenstandes gegenüber den Vermieter. Auch hier ist alleinig der Mieter gegenüber dem Vermieter verantwortlich.

Anwendungsbereiche von Untermietverträgen – vermehrt bei Studenten

Zwischenmietverträge kommen mittlerweile am Häufigsten bei Studenten zur Anwendung. Vielfach kommt es bei Studenten vor, dass sie ein Auslandssemester absolvieren müssen. Für diesen Zeitraum haben sie mit dem Abschluss eines Untermietvertrages die Möglichkeit ihre gemietete Wohnung bis zum Ende des Auslandssemesters unterzuvermieten. Der Vorteil besteht darin, dass sie die ursprüngliche Wohnung nicht kündigen müssen, sondern mit Auslauf des Untermietvertrages direkt wieder selbst bewohnen können. Dies spart Zeit, Arbeit und Geld.

Ein Untermietvertrag ist aber auch für Studenten von Vorteil, die sich an ihrem Studienort ein komplette Wohnung aus finanziellen Gründen nicht leisten können. In diesem Fall bietet die Zwischenvermietung eines einzelnen Wohnraumes für die Studenten eine kostengünstige und unbürokratische Alternative.

Die Untervermietung kann aber auch zum Tragen kommen, wenn der Mieter seinen Lebensgefährten mit in die Wohnung aufnehmen will. Grundsätzlich muss der Mieter auch bei der Aufnahme des Freundes bzw. der Freundin in die Wohnung die Zustimmung des Vermieters einholen. Allerdings kann der Vermieter in der Regel in einem solchen Fall die Zustimmung nicht verweigern, da der Mieter ein berechtigtes Interesse darlegen kann, das darin besteht eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu führen.

Gefahren der Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters

kuendigungsschutzgesetzSchließt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters einen Untermietvertrag ab, stellt dies einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Der fristlosen Kündigung muss allerdings eine Abmahnung vorausgehen, damit die fristlose Kündigung wirksam wird.

Es kommt aber auch gemäß § 553 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine ordentliche Kündigung in Betracht, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft und in nicht unerheblichem Maße verletzt hat. Eine weitere Möglichkeit des Vermieters besteht darin, dass er auf Unterlassung klagt, sofern der Mieter einem Dritten die Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters überlassen hat.

Fazit des Zwischenmietvertrags

Die im Vorhinein eingeholte Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung und klare, eindeutige Vereinbarungen mit dem Untermieter, die schriftlich abgefasst sein sollten, räumen bereits im Vorfeld mögliche Fallstricke der Untervermietung aus.

Daher nochmals der Hinweis, den Zwischenmietvertrag richtig aufzusetzen, erspart späteren Ärger und Streitigkeiten. Eine Zwischenmietvertrag Vorlage sollte für den Abschluss des Untermietvertrages verwendet werden. Damit wird vermieden wichtige Vertragspunkte der Untermietung zu übersehen.